[경제플러스=백원기 칼럼리스트] 부동산 투자의 가장 근원적인 질문을 하겠습니다.

왜 서울의 집값이 비싸고 속초의 집값이 쌀까요?

왜 강남의 집값이 비싸고 강북의 집값이 더 쌀까요?​

미국도 도시에 따라 부동산 가격이 천차만별입니다.

부동산의 가격결정요인은 다양합니다.

수요 공급, 교통, 문화, 기후, 평지, 쇼핑, 학군, 의료, 문화, 안전, 등등 여러 가지입니다.

​주가가 오르기 위해선 자산이나 미래가치도 영향을 미치지만 가장 근원적인 힘은 영업 이익률의 상승입니다.

회사가 꾸준히 지속적인 이익이 나면 주가는 상승할 수밖에 없습니다.

상가의 경우는 내가게 앞의 발걸음 수가 중요합니다.

많은 사람이 내 가게 앞을 지나면 그중에 일부가 나의 고객이 되기 때문입니다.

집값의 결정 요인은 바로 그 지역의 연봉(GNP, 월급, 수입)입니다.

​<거제도>

거제도는 기업도시이며 관광도시입니다.

그런데 올해 글로벌 경기 침체로 수주 량이 신규선박의 발주가 급감하였습니다.

그러면 회사는 직원을 감원하고 감봉하게 됩니다.

그러자 아버지의 수입이 끊기고 어머니는 소비를 줄이고 아이는 학원을 끊게 됩니다.

IMF도 몰랐을 정도로 호황을 누렸던 거제도이지만 삼성, 대우조선소와 다른 중소기업들이

수주 량이 줄자 그 영향이 섬전체로 퍼졌습니다.

불황의 신호는 3년 전부터 켜졌지만 정보가 없었던 사람들은 거제도에 분양하는 아파트를 많이 분양 받았습니다.

이아파트는 완공 후에 임차인을 맞추기가 어려울 것입니다.

그 지역의 연봉 금액이 줄고 높은 연봉을 받는 사람들의 수가 줄면 그 지역의 집값은 당연히 하락하게 됩니다.

​<삼성전자>

삼성전자에서 가장 높은 급여를 받는 사람은 강남 역에 위치한 삼성타워에 근무하는 사람들일 것입니다. 집 값 또한 강남 역 인근이 가장 높습니다.​

삼성전자에서 그 다음으로 높은 급여를 받는 사람들은 영통, 기흥, 동탄에 위치한 연구원들일 것입니다.

기흥, 동탄, 영통의 집 값은 그다음 순서를 차지합니다.

​그리고 그 다음으로 급여가 낮은 곳은 천안과 아산 사이의 탕정 산업단지에 근무하는 분들입니다.

주로 생산 시설입니다. 세 곳 중 가장 집 값이 쌉니다.

그런데 최근에 생산 시설이 평택에 많이 지어졌습니다.

그래서 천안의 직원 분들이 평택으로 많이 옮겨 가셨습니다.

그결과 천안의 집값은 하락하고 있고 전세가 월세가도 떨어지고 그나마 임차인을 구하기도 힘든 상황이 되었으며 설상가상 불당 동에 5만 가구를 짓고 있어 2016년~2018년까지 입주할 예정입니다.

집값에 악 영향을 미치는 공급이 늘어나게 된 것입니다.

5만가구면 보수적으로 보아도 15만 명이 들어와야 되는 상황입니다.

​반면에 평택은 군사도시이며 기업도시인데 점점 많은 사람들이 몰리니 집값이 꾸준히 증가하고 있습니다.

정리하면 집값의 순서는 [ 강남 >영통, 기흥, 동탄 >평택 >천안 ] 의 순서이며 이 순서는 그 지역의 집값 평균과 정확하게 일치합니다.