[경제플러스=백원기 칼럼리스트] 오늘은 상가투자에 대한 분석을 해보겠습니다.

서울 강남역의 대로변 4층에 요즘 병원 중에서 가장 잘나가는 인기학과 병원 임차가 맞추어진 42억 상가를 산다면 어떨까요?

실평수 117평, 분양면적 196평입니다.

월세가 1700만원이라고 합니다.

1700 x 12개월 = 2억 400만원입니다.

보증금이 2억이라고 하면 실투자금은 40억이 됩니다.

그러면 2억400만원 ÷ 40억 = 5.1%입니다.

강남에서 5.1% 수익률이라면 나쁘지 않게 느껴질 수 있습니다.

그런데 매매가 42억 대출이 36억 월세 보증금이 2억 이어서 실제 투자금은 4억입니다.

42억의 중개수수료 0.9%는 3780만원입니다.

42억의 취득세는 1억9320만원입니다.

법무사수수료등 기타비용을 더하면 2억542만원입니다.

그래서 총 투자비용은

4억+3780만원+2억542만원 = 6억4322만원입니다.

강남에 월세가 1700만원이 들어오는 상가를 6억4322만원에 산다면 나쁘지 않다고 생각할 수가 있습니다.

그런데 문제는 상가 36억 원의 이자입니다.

4% 이자라면 연 1억4400만원

5% 이자라면 연 1억8000만원

6% 이자라면 연 2억1600만원입니다.

그러므로 이자를 계산한 수익률은

4% 일 때 (2억400-1억4400) ÷ 6억4322만원입니다.

6000만원 ÷ 6억4322 = 9.3% 수익률입니다.

5% 일 때 (2억400-1억8000) ÷ 6억4322만원 = 3.7%입니다.

6% 일 때 (2억400-2억1600) ÷ 6억4322만원 = -1.8%입니다.

만일 금리가 4%라면 괜찮은 수익률이 나오지만 금리가 올라서 6%가 되면 보유할수록 마이너스인 상황이 됩니다. 현재 금리를 올리는 추세이고 대출 금액을 줄이는 추세이기에 이러한 상가 대출이자 6%의 가정은 충분히 가능합니다.

그 외의 리스크도 큽니다.

리스크 1 : 월세 1700만원을 내던 병원이 다른 곳으로 나가서 공실이 된다면 새로운 임차인을 구할 때까지 매달 1500의 이자를 내 돈으로 내야합니다. 상가 관리비가 평당 1만원이라면 관리비 196만원도 주인이 내야합니다.

리스크 2 : 현재는 가계대출 뿐 아니라 중소기업대출도 은행에서 줄이고 있습니다. 매매가에 비하여 대출금 비중이 높으므로(86%) 은행에서 대출금을 일부 상환하라고 하면 갑자기 4-5억을 마련해야 할지도 모릅니다.

리스크 3 : 다음번 계약에서 월세가 2000만원으로 오르지 않고 오히려 1500만원으로 하락하게 된다면 이 상가는 황금알을 낳는 거위가 아닌 오히려 내 돈만 축내는 애물단지가 됩니다.

리스크 4 : 이 상가를 누군가 다시 나에게서 사려면 최소 2억4000만 원 이상의 취등록복비를 내야합니다. 높은 거래비용은 나의 물건을 팔기 어렵게 만들 수도 있습니다.

리스크 5 : 매도자는 이지역의 상권이 침체될 것을 미리 예측하고 파는 것일 수도 있습니다. 사실 삼성그룹의 삼성타운도 매물로 나와 있고 강남역 상권이 수년 후에 삼성역으로 옮겨갈 가능성도 있습니다.

그러면 이러한 수익률부동산의 가격 산정은 어떻게 하는 것이 좋을까요? 도대체 이수익형 부동산의 가치가 얼마인지 알려면 어떻게 해야 할까요? 그 계산은 역 수익률로만 계산 할 수가 있습니다. 1년간 생기는 월세를 나의 기대수익률로 나누는 것입니다.

역 수익률

2억400만 ÷ 0.04 = 51억

2억400만 ÷ 0.05 = 40억8천

2억400만 ÷ 0.06 = 34억

2억400만 ÷ 0.07 = 29억1428만원

즉 1년에 2억400만원의 월세가 나오는 부동산의 기대수익률이 6%라면 34억을 주고 사면됩니다.

기대수익률이 7%라면 29억에 사면됩니다.

그러니 이 중개인이 ㅈ제시한 42억은 6~7%를 기대수익률로 계산 했을때 8억~13억 가량 가격이 비싼 것입니다.

그런데 42억짜리 강남 대로변 상가를 불과 6억4322만원에 살수 있다면 보통사람은 강한 유혹을 받을 수도 있습니다. 월세 1700만원이 나오기 때문입니다. (그런데 중개인은 아직도 은행이자가 얼마인지를 말하지 않았다고 합니다.)

그러면 기대수익률이 5%면 되지 않겠냐고 반문할 수 있습니다.

그런데 이것은 어리석은 질문입니다.

은행에 넣어도 정기 예금으로 2.8%를 주는 현재에 부동산 투자는 재산세 등의 세금, 공실 리스크, 현금화의 어려움, 세입자 관리의 어려움이 있기 때문에 정기예금 금리보다 최소한 2% 이상이 높아야 합니다. 그것도 안 되면 상가 투자를 하지 않는 것이 더 낫습니다.

그러면 중개인은 왜 이런 거래를 권할까요. 중개인의 목적은 커미션입니다. 매도자와 매수자 양쪽에서 수수료를 둘다 받는 다면 이 한 건으로 얻는 수익이 7560만원입니다.

매도자가 손해를 보건 매수자가 손해를 보건 중개자는 항상 이깁니다. 거래만 성사된다면 말입니다. 그래서 과장도하고 리스크를 말하지 않기도 합니다.

왜냐하면! 그의 목적은 나의 목적과 다르기 때문입니다.